Problemi condominiali

Aperto da focus style, 30 Maggio 2013, 09:30:33

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focus style

Raga, apro nel Bar perché non so dove aprire altrimenti.

Vi spiego rapidamente il mio problema sperando che qualcuno di voi possa darmi una mano.
Nell'ultima assemblea condominiale abbiamo deciso di fare i lavori al palazzo ed è stata nominata una commissione che accogliesse le varie ditte che dovevano fare un sopralluogo per fare un preventivo. Alla fine, però, si sono presentate solo due ditte. Una portata da me e l'altra da un condomino che fa parte di questa commissione.
Per errore (almeno voglio sperare che sia un errore e non un fatto volontario) nel verbale d'assemblea è uscito scritto che detta commissione ha il potere non solo di selezionare le ditte secondo criterio di adeguatezza e concorrenzialità, ma anche di dargli mandato.
Il problema sorge perché la ditta che ho presentato io ha fatto un preventivo più basso, ma, ciò nonostante, è stata scelta l'altra perché, a detta di questo personaggio (sul quale non mi pronuncio per la sua moralità) il prezzo offertoci non copriva nemmeno il costo d'acquisto del materiale. Praticamente la motivazione è che il prezzo era troppo basso e per questo è stata scartata. ASSURDO. Io ho chiamato la ditta che mi ha confermato il prezzo, visto che è riuscita ad avere il materiale a prezzo basso e che, quindi, lo rivende ad un prezzo basso.

Ciò premesso, visto che m'è saltata la mosca al naso perché non m'importa quale ditta faccia il lavoro, ma se ce ne sono due preferisco quella più economica, contatto l'amministratore che prima mi dice che non avrebbe firmato nessun mandato in quanto è responsabile legale e, quindi, un domani qualche condomino avrebbe potuto rivalersi su di lui, mentre il giorno dopo asserisce che la commissione è in carica un anno e che le sue decisioni non sono contestabili in quanto votata all'unanimità (sempre con l'errore di fondo della facoltà di affidare mandato).

Adesso mi girano molto i cojones e vorrei evitare che il lavoro sia affidato ARBITRARIAMENTE alla ditta più cara. Ho contattato il mio avvocato, il quale ancora non m'ha dato risposta.

A qualcuno è capitata una cosa del genere o sa come ci si possa muovere? Buono sì, ma fesso NO!!!

marcovola

Citazione di: focus style il 30 Maggio 2013, 09:30:33
Raga, apro nel Bar perché non so dove aprire altrimenti.

Vi spiego rapidamente il mio problema sperando che qualcuno di voi possa darmi una mano.
Nell'ultima assemblea condominiale abbiamo deciso di fare i lavori al palazzo ed è stata nominata una commissione che accogliesse le varie ditte che dovevano fare un sopralluogo per fare un preventivo. Alla fine, però, si sono presentate solo due ditte. Una portata da me e l'altra da un condomino che fa parte di questa commissione.
Per errore (almeno voglio sperare che sia un errore e non un fatto volontario) nel verbale d'assemblea è uscito scritto che detta commissione ha il potere non solo di selezionare le ditte secondo criterio di adeguatezza e concorrenzialità, ma anche di dargli mandato.
Il problema sorge perché la ditta che ho presentato io ha fatto un preventivo più basso, ma, ciò nonostante, è stata scelta l'altra perché, a detta di questo personaggio (sul quale non mi pronuncio per la sua moralità) il prezzo offertoci non copriva nemmeno il costo d'acquisto del materiale. Praticamente la motivazione è che il prezzo era troppo basso e per questo è stata scartata. ASSURDO. Io ho chiamato la ditta che mi ha confermato il prezzo, visto che è riuscita ad avere il materiale a prezzo basso e che, quindi, lo rivende ad un prezzo basso.

Ciò premesso, visto che m'è saltata la mosca al naso perché non m'importa quale ditta faccia il lavoro, ma se ce ne sono due preferisco quella più economica, contatto l'amministratore che prima mi dice che non avrebbe firmato nessun mandato in quanto è responsabile legale e, quindi, un domani qualche condomino avrebbe potuto rivalersi su di lui, mentre il giorno dopo asserisce che la commissione è in carica un anno e che le sue decisioni non sono contestabili in quanto votata all'unanimità (sempre con l'errore di fondo della facoltà di affidare mandato).

Adesso mi girano molto i cojones e vorrei evitare che il lavoro sia affidato ARBITRARIAMENTE alla ditta più cara. Ho contattato il mio avvocato, il quale ancora non m'ha dato risposta.

A qualcuno è capitata una cosa del genere o sa come ci si possa muovere? Buono sì, ma fesso NO!!!
In queste cose c'è sempre, in ogni palazzo il "capiscione interessato" ( cosi lo chiamo io) che preme per fare il caporale di giornata e in frangenti come questo si sente autorizzato a fare e disfare a proprio piacimento, costui di solito è un pensionato arzillo che fa finta di avere a cuore il bene di tutto lo stabile e passa il tempo ad arruffianarsi con i condomini i quali pur borbottando nascostamente non riescono mai a dirgli di no.
Nel mio condominio abbiamo rifatto la corte condominiale e lui ha portato un preventivo di 20000 euro, una ragazza del condominio ne ha portato uno da 11000 e lui ha convinto il tizio a fare un nuovo preventivo per la somma di "udite udite" 10600 euro che naturalmente è stata accettata chiaramente lui con il preventivo dell'altro alla mano ha messo voce per voce materiali analoghi o addirittura superiori e quindi il lavoro l'ha fatto questa ditta e non sto a tediarvi con i retroscena.
Per l'assicurazione del palazzo idem, il mio preventivo non è stato nemmeno preso in considerazione e siamo andati direttamente alla sua assicurazione.
Morale è che se vuoi fare la guerra sappi già che parti sfavorito ma questo non deve farti demordere specialmente se i soldini da risparmiare non sono pochi!!!
"C'è chi lo vide ridere
davanti al Parlamento
aspettando l'esplosione
che provasse il suo talento,
c'è chi lo vide piangere
un torrente di vocali
vedendo esplodere
un chiosco di giornali".


"Il bombarolo"
F. De Andre'

focus style

Perfetto. Ma, almeno, da te è andata a finire che c'era un prezzo più basso.
Da me, invece, arbitrariamente s'è scelto di affidare i lavori ad una ditta più onerosa.
In internet ho trovato una sentenza della cassazione che sancisce che nessuna commissione può dare mandato ad una ditta, ma lo può fare solo l'assemblea con le maggioranze di legge.
Per questo motivo io credo di poter battere su questa cosa, solo che non so ci sono state altre sentenze successive. Questa è del 2003...

Sto aspettando notizie dall'avvocato, solo volevo sapere se qualcuno si IDAF aveva avuto esperienze simili o ha competenza in materia.

ICEMAN

#3
un impiccio...come sempre sulle questioni condominiali...domande:
-che tipo di lavori dovete fare ???
-l'amministratore non ha portato in fase di dibattimento un preventivo di una ditta ???
-come è stata scelta l'altra ditta...per votazione ???
dai un occhiata quì...

http://www.pagineprofessionisti.it/public/file/amministratori/AmministrazioniCondominiali-STUDIOFORMISANO/file_3198-2.pdf

http://www.calchera.it/download/modello_regolamento_condominio.pdf
il secondo è il primo degli ultimi. E.F.

pupi73

Non so se l'assemblea ha nominato una commissione che può dare mandato il tutto è in regola. Però tu dici che il fatto del mandato è un errore. Perché non interpelli gli altri condomini presenti all'assemblea per far rettificare il verbale? in maniera da togliere il fatto che la commissione possa anche dare il mandato?

focus style

Citazione di: pupi73 il 30 Maggio 2013, 11:52:45
Non so se l'assemblea ha nominato una commissione che può dare mandato il tutto è in regola. Però tu dici che il fatto del mandato è un errore. Perché non interpelli gli altri condomini presenti all'assemblea per far rettificare il verbale? in maniera da togliere il fatto che la commissione possa anche dare il mandato?
Perchè, purtroppo, l'età media del mio condominio supera i 100 anni. E solo perché ci siamo io e i miei fratelli che abbassiamo la media.

Il tizio in oggetto è un traffichino esattamente come descritto da Marcovola, con la differenza che ha una 50ina d'anni.
La commissione fu creata per snellire il tempo d'attesa per sopralluoghi e preventivi. I membri, se sto capendo bene dalle ricerche on-line che sto facendo, hanno facoltà di accogliere le ditte, di fargli rendere conto dei lavori da fare in modo che venga stilato un preventivo quanto più fedele possibile e, dopo, portare i preventivi in assemblea la quale è sovrana e dovrà decidere per questa o quella ditta con maggioranze di legge (501 millesimi).

Purtroppo io non sono un avvocato e non posso condurre battaglie con argomentazioni giurisprudenziali quando non sono padrone nè del linguaggio nè della materia. Ecco eprché cercavo manforte in voi.

@Iceman: Mi hai dato un link del tuo computer. Non lo posso vedere.

P.S. I lavori sono di manutenzione del terrazzo condominiale, messa a norma della scala per il locale ascensore e qualche altra cosa.

ICEMAN

a me i link funzionano...
comunque al tuo posto farei una visitina personale all'amministratore...fermo restando il tutto farei mettere per iscritto e ben chiaro come sono messe le cose ( cioè che è stato scelto il prv.più alto ) ma sopratutto che la seguente ditta si assume tutte le responsabilità derivanti dal lavoro svolto...una sorta di garanzia...
piuttosto...metodo di pagamento ???
il secondo è il primo degli ultimi. E.F.

focus style

Ora li hai modificati e li ho visti. I tuoi link sono delle linee guida per la redazione di uno statuto condominiale. A me serve proprio sapere che dice la legge in merito. Se la legge dice che TASSATIVAMENTE le commissioni create ad hoc non possono dare mandato ad una ditta, anche se tale facoltà è espressa in verbale, non lo possono fare. punto.
Se così fosse faccio succedere un terremoto.

Il problema è che ho la sensazione che si stia spingendo verso quella ditta per meri tornaconti economici/personali. Purtroppo non ho prove in tal senso, e non lo posso dire.

ICEMAN

dipende appunto dai poteri di una commissione...però se la commissione è stata votata e approvata...è un pò come quando uno dà una delega ad altro condomino...è implicito il fatto che esso agisca in nome e per conto...
il secondo è il primo degli ultimi. E.F.

pupi73

Citazione di: focus style il 30 Maggio 2013, 12:16:19

Il problema è che ho la sensazione che si stia spingendo verso quella ditta per meri tornaconti economici/personali. Purtroppo non ho prove in tal senso, e non lo posso dire.
sicuramente il tizio spinge per quella ditta, magari d'accordo con l'amministratore, per non pagare la sua quota di lavori!

Fofo74

come detto sopra se questa commissione è stata approvata dai condomini non puoi fare nnt fino ad un certo punto xke quando si fanno i preventivi oltre al prezzo puoi chiedere :
1) garanzia sul lavoro effettuato
2) materiali impiegati (certificazioni e menate varie)
3) molto importante certificazione che la ditta sia in regola con tutto (dipendenti assicurati ecc)
4) che non dia a terze parti parte o tutto il lavoro (sub appalto)

sul prezzo anche se il tuo (ditta che hai portato) è piu basso chiedere ed quantificare la differenza in cosa consiste:
se usano stesso materiale (ora non so che lavora devono fare) metti sacchetta di colla magari di marca e gli "Altri" usano materiale non conosciuto o senza ISO fa molta differnza
Focus II 1.8 Tdci 115 cv. - Titanium 2007
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focus style

A me non interessa che sia la mia ditta, ma che sia la più economica.
Per quanto riguarda le certificazioni, almeno dalla ditta mia, è tutto ok. Non so l'altra, ma non ho motivo di credere il contrario.
Per i materiali pure è ok, visto che sono stati richiesti specifici materiali nel capitolato.
L'unica differenza sta nel fatto che una ha un prezzo maggiore e l'altra un prezzo minore. Punto.

Fofo74

non intendevo che dovesse interessarti la ditta che hai portato tu ma facendo e richiedendo le cose elencate uno è certo che il lavoro sia fatto bene xke se sono uguali come ditte e pari in tutte le cose (materiali e conformità di tutto) ti devono spiegare xke prendono la piu cara?


in fin dei conti cosa interessa chi svolge il lavoro basta che sia fatto bene è che non si spenda troppo no?
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focus style

Appunto. Ecco perchè mi stanno girando così vorticosamente. Ormai è diventata una questione di principio. Per lo stesso lavoro una è più economica e... viene scelta l'altra?

Fofo74

purtroppo nei condomini non riesco a capire come fungono pure nel mio è capitata una cosa simile non so l'entità ma ti faccio questo piccolo esempio

si rompe il motore dell'ascensore ok tu arrivi venerdi sera ti fai i tuoi piani a piedi fino qui non ci sta nulla di male  sono cose che capitano be il giorno dopo vado a chiedere che si deve fare risposta :

no la ditta è venuta ,smontato ,il motore ci farà sapere quanto viene
io penso va be sono nuovo loro hanno gia i contatti magari sanno  come si deve fare, domenica pomeriggio mi chiedono di farmi fare un preventivo da confrontare , lunedi pomeriggio vado per darglielo e loro mi rispondono :
gia fatto il danno è tanto tu devi pagare tanto con il preventivo in mano che costava la metà esatta

cioè ti rendi conto di come ragionano le persone  :-\



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ROPER

Quando c'è da fare un lavoro condominiale, purtroppo ci rimangono sempre dei misteri, specialmente io che sono dichiarato un malizioso, se la ditta che presenta la cifra bassa è perchè a monte ha dei fornitori che comprano meglio di altri ed onestamente possono permettersi di fare prezzi migliori, questo non vuol dire che il lavoro sia fatto male.
La mente è come un paracadute, funziona solo se si apre.

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Fofo74

ma io guarda non metto in dubbio che siano fatti male o bene ma il ragionamento che fanno i "condomini" per me va fuori da ogni logica chi vuole far risparmiare che vuole spicciarsi e chi vuole approfittare delle "OCCASIONI"   :-\
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focus style

Citazione di: roper il 30 Maggio 2013, 16:30:37
Quando c'è da fare un lavoro condominiale, purtroppo ci rimangono sempre dei misteri, specialmente io che sono dichiarato un malizioso, se la ditta che presenta la cifra bassa è perchè a monte ha dei fornitori che comprano meglio di altri ed onestamente possono permettersi di fare prezzi migliori, questo non vuol dire che il lavoro sia fatto male.
Per di più ti dirò una cosa. Quando mi è stato detto del perché non fosse stata scelta quella ditta, la risposta è stata: <<Con quel prezzo, da Le Roy Merlain il materiale non ce lo compri>>. Ma ca@@o dici? Ma perché la ditta si rifornisce da le roy merlain o direttamente in fabrica?
Ora capite perché mi girano e voglio trovare il modo per arrestare il tutto?
Non ci sono avvocati in IDAF?

Fofo74

senti ma questa commissione da chi è formata e quanti condomini siete?
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Strap

che differenza c'è in termini di costi?

AngeloB

Citazione di: focus style il 30 Maggio 2013, 16:37:48
Non ci sono avvocati in IDAF?

Mi sa che ti conviene sul forum BMW, al massimo qui trovi qualche studente di giurisprudenza :D

Scusa non ho saputo resistere,  quando sento queste storie però mi sento fortunato allora dove sto io :-X

Inviato dal mio B92 con Tapatalk 2


focus style

Citazione di: Strap il 30 Maggio 2013, 21:54:03
che differenza c'è in termini di costi?
Una 3200 + IVA mentre l'altra 4800 + IVA

@ AngeloB: Una volta compravano BMW, adesso...

slemash

#22
toc toc! scusate se mi intrometto!
FAccio una piccola premessa:
sono figlio di un amministratore di condominio e sono 30anni che a tavola mangio pane e diatribe condominiali. Premetto anche un'altra cosa e cioè che qui da noi queste commissioni non vengono mai nominate ed è sempre l'assemblea sovrana.
Detto questo ti do il mio modesto parere pur non essendo un avvocato:
solitamente in una gara di appalto lavori condominiali mio padre fa presentare un minimo di 3 preventivi (in realtà non credo ci sia una regola stabilita, è l'assemblea che forse lo decide nell'assemblea in cui si da mandato ad un ingegnere di redigere il capitolato lavori) e si scartano a priori il più oneroso e il più economico e si valutano quelli che stanno nel mezzo. Se per esempio si arrivano a valutare 2 preventivi e uno dei due è più costoso dell'altro perchè ha specificato nel capitolato lavori che utilizzerà ad esempio un materiale migliore (si parla di confronti sulle marche per esempio della malta, dei laterizi, delle vernici) e l'assemblea è più propensa a scegliere quel preventivo rispetto a quello più basso dei due, colui che ha portato il preventivo fa il tentativo di far abbassare il prezzo cercando di ottenere uno sconto maggiore affinchè la sua ditta si aggiudichi la gara e nel 90%dei casi lo sconto è tale da farlo arrivare a livello del preventivo più basso.
Detto questo, nel caso della tua commissione, solitamente non ha potere decisionale. Solitamente è puramente di controllo, anche se questa commissione dovrebbe avere un ruolo puramente di controllo sull'operato dell'ingegnere che stila il capitolato lavori per far si che egli tenga presente di tutte quelli che sono i lavori da eseguire e discutere con lui le migliori soluzioni.
Ti ripeto che giuridicamente non so se questa commissione possa anche decidere. Solitamente è l'assemblea che lo deve fare. Non credo che sia corretto addirittura che uno dei membri abbia presentato un preventivo, in quanto ci sarebbe un conflitto di interessi però se nel verbale è scritto così, non credo che caverai il ragno dal buco!
Ora l'unica cosa che puoi fare secondo me è quello di raccogliere almeno 5 firme dei condomini e mandare la richiesta all'amministratore di indire assemblea straordinaria e buttare giù la gara.
All'avvocato l'ultima parola.

P.S. lo scarto del preventivo più costoso e quello del più economico, è una prassi che si usa nell'interesse del condominio. Perchè scartare il più economico (sempre che questo si differenzi di molto dal resto dei preventivi) perchè solitamente questo tipo di preventivi hanno sempre qualcosa sotto (e te lo dico per esperienza). Nella  maggior parte dei casi i materiali non sono espressamente di prima scelta, oppure le manodopere non sono pagate x legge, oppure i lavori vengono eseguiti non proprio a regola d'arte. Se dietro l'impresa c'è un ingegnere(sempre nominato dal condominio) con le palle, allora anche il più economico dei preventivi deve essere rispettato....altrimenti l'ingegnere non viene pagato a dovere, altrimenti è meglio evitare. In alcuni casi si trovano cavilli nel preventivo che fanno venire fuori lavori non specificati e che alla fine portano il costo finale allo stesso prezzo della massa.
Ci sarà un motivo se la ford e la volvo, a parità di motore hanno due prezzi differenti, no??!?

focus style

eh eh eh.
Il tuo discorso non fa una grinza, ma se ci sono SOLO 2 preventivi, e si scarta il più alto ed il più basso.... Va da se che rimaniamo senza.

Cmq hai colpito nel segno. La commissione, giuridicamente, NON HA POTERE per nominare la ditta. E la cosa che mi fa strano è che l'amministratrice mi dava ragione salvo poi, dalla sera alla mattina, cambiare rotta e dirmi che il lavoro della commissione non poteva essere interrotto.

Adesso ho trovato man forte in un altro condomino. Speriamo bene. Il problema è che la maggior parte dei condomini si mettono paura del già citato "personaggio" perché è un traffichino e fa causa a tutti per qualunque cosa. E con la scusa della paura, fa il bello ed il cattivo tempo. E, a me, questa cosa non va nè su nè giù!

slemash

l'unione fa la forza.
L'amministratrice dimostra di aver avuto paura anche lei di questo tizio!
l'assemblea quando è avvenuta? hai ancora il tempo per impugnarla? Occhio alle fatture!  Quel tizio sicuramente la sa lunga e sa anche come ricavarne CERTAMENTE qualcosa altrimenti che ne ricaverebbe a far eseguire i lavori dalla sua ditta?
E' inutile, in ogni condominio c'è sempre la pecora nera, c'è sempre il "so tutto io", c'è sempre chi non paga, c'è sempre il prezzemolo della situazione che scavalca anche l'amministratore
è un dato di fatto! Te lo assicuro
Mio padre quando vede che l'insistenza da parte di questi tizi è troppo, siccome non piace fare il loro sporco gioco, rassegna le dimissioni incondizionate! Perchè poi quelle persone la loro arte la vendono agli altri (nel senso che ciò che fanno loro, pensano che sia fatto anche dagli altri e quindi dubitano di tutti e diffamano senza remore)!

llanuraensis

1600€ di differenza tra le due ditte sono troppi.Anche se l'una potrebbe lavorare meglio dell'altra.Se i capitolati sono identici e cmq dettagliati,molto dettagliati(non limitati ai soli materiali) rimane una cifra non indifferente.Una domanda: il prezzo nonostante non abbia letto o mi è sfuggito di che lavori si tratta, è stato fatto a blocco o a m²?.
Eventuali materiali di risulta li smaltiscono in apposita struttura autorizzata?

focus style

Ricorda che nei 1600€ c'è la quota che il tizio (condomino) si deve intascare...

Cmq è sui m2 mentre, per lo smaltimento, ora che mi ci fai pensare, nessuna delle due lo indica.
So come lavora quella che ho presentato io e, quindi, so che li smaltisce bene. Ma non essendo specificato in nessuno dei due, allora, non mi sbilancio e non lo ritengo oggetto del contendere

marcovola

Citazione di: focus style il 31 Maggio 2013, 11:52:22
.....Il problema è che la maggior parte dei condomini si mettono paura del già citato "personaggio" perché è un traffichino e fa causa a tutti per qualunque cosa......

D'avigo diceva: All'estero per far paura a qualcuno si dice "ti faccio causa", in Italia per far paura si dice "fammi causa"....  ;D
"C'è chi lo vide ridere
davanti al Parlamento
aspettando l'esplosione
che provasse il suo talento,
c'è chi lo vide piangere
un torrente di vocali
vedendo esplodere
un chiosco di giornali".


"Il bombarolo"
F. De Andre'

llanuraensis

#28
Citazione di: focus style il 31 Maggio 2013, 19:15:40
Ma non essendo specificato in nessuno dei due, allora, non mi sbilancio e non lo ritengo oggetto del contendere
questo credo dovrebbe interessarvi visto che se non specificato potrebbe far lievitare la somma finale proprio perchè non appare nel capitolato .Spesso smaltire costa più(esagerando) che costruire.
Cmq spulcia bene ogni singola voce del capitolato, magari in qualche voce è celata qualche voce che fa variare il prezzo sia in ribasso che in rialzo.
presumo che entrambi facciano la fattura,giusto?

🡱 🡳